Λογιστικό γραφείο - Λογιστική εξέλιξη

Ενοικιαστήρια μόνο με... ταυτότητα

Κάθε κτίριο πλέον αποκτά «ταυτότητα», στην οποία αποτυπώνονται τα χαρακτηριστικά του, αλλά και χρήσιμες συμβουλές για τη βελτίωση της ενεργειακής του απόδοσης. Η έκδοση ΠΕΑ δεν επιβαρύνει τους ενοικιαστές, διότι αποτελεί υποχρέωση του ιδιοκτήτη. Αντιθέτως, αποσκοπεί στη μείωση των δαπανών των νοικοκυριών για θέρμανση και ψύξη και στην καταπολέμηση της ενεργειακής «φτώχειας» από την άσκοπη σπατάλη. Eδώ και έναν μήνα οι αρμόδιες εφορίες δεν παριλαμβάνουν νέα μισθωτήρια προς θεώρηση χωρίς τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ
Στον αστερισμό του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) ζει από τις 9 Ιανουαρίου 2012 όλη η κτηματαγορά, καθώς πλέον και οι ενοικιάσεις μεμονωμένων ακινήτων (διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων κ.λπ.) υπόκεινται στον θεσμό και για κάθε συμβόλαιο που θα συντάσσεται είναι υποχρεωτική η έκδοση της λεγόμενης και ενεργειακής ταυτότητας. Οι ενεργειακοί επιθεωρητές έχουν πιάσει δουλειά ήδη από πέρυσι τον Ιανουάριο, οπότε και ήρθε και στην Ελλάδα το εν λόγω πιστοποιητικό.
Σύμφωνα με το υπουργείο Περιβάλλοντος, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι υποχρεωτικό:
Από 9 Ιανουαρίου 2011, για αγοραπωλησία κτιρίου για την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων και για τη μίσθωση ενιαίων κτιρίων (για νέες συμβάσεις μίσθωσης και όχι για ανανέωση υφιστάμενων), καθώς και μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής νέου κτιρίου ή την ολοκλήρωση των εργασιών ριζικής ανακαίνισης σε υφιστάμενο κτίριο.
Από 9 Ιανουαρίου 2012, για τη μίσθωση και τμημάτων ενιαίων κτιρίων (για νέες συμβάσεις μίσθωσης και όχι για ανανέωση υφιστάμενων) άνω των πενήντα (50) τ.μ., που έχουν αποκλειστική χρήση κατοικία και επαγγελματική στέγη και αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ετσι, εδώ κι ένα μην περίπου οι αρμόδιες εφορίες δεν παραλαμβάνουν νέα μισθωτήρια προς θεώρηση εάν δεν αναγράφεται σε αυτά ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και δεν προσκομίζεται μαζί το πρωτότυπο ή γνήσιο αντίγραφό του προς επίδειξη και επιβεβαίωση, ανεξάρτητα από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης μίσθωσης.
60.000
Το Πιστοποιητικό ισχύει για δέκα χρόνια, εκτός εάν στο κτίριο γίνει ριζική ανακαίνιση ή προσθήκη σε έκταση που επηρεάζει την ενεργειακή απόδοσή του, οπότε η ισχύς του ΠΕΑ λήγει κατά τον χρόνο ολοκλήρωσης της ανακαίνισης ή της προσθήκης, πριν παρέλθει το διάστημα των δέκα ετών. Δηλαδή, για το διάστημα των δέκα χρόνων (και εφόσον δεν έχει εκδοθεί νέο ΠΕΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο) χρησιμοποιείται το ίδιο ΠΕΑ και δεν απαιτείται η έκδοση νέου ΠΕΑ για όσες περιπτώσεις αγοραπωλησίας ή νέων μισθώσεων προκύψουν.
Σύμφωνα με τα στοιχεία, μέχρι τις 9 Ιανουαρίου είχαν εκδοθεί περίπου 60.000 ΠΕΑ, εκ των οποίων 35.000 αφορούν σε αγοραπωλησίες, 20.000 στο πρόγραμμα «Εξοικονόμηση Κατ΄ Οίκον», 2.000 σε μισθώσεις ακινήτων, 1.000 σε νέα κτίρια. Από αυτά, τα περισσότερα (περίπου 40.000) ανήκουν στη χειρότερη ενεργειακή κατηγορία (Η), ενώ τα υπόλοιπα ανήκουν κυρίως στις κατηγορίες Γ έως Ζ. Ενδεικτικό είναι ότι στην κατηγορία Β (η οποία αποτελεί και το όριο για τα νέα κτίρια) υπάρχουν μόλις 600 ΠΕΑ.
Είναι γεγονός ότι η θέσπιση του μέτρου και για τα ενοικιαστήρια έχει προκαλέσει θύελλα διαμαρτυριών από τους ιδιοκτήτες οι οποίοι κάνουν λόγο για ένα ακόμη χαράτσι εν μέσω κρίσης στην κτηματαγορά. Κανείς, ωστόσο, δεν αμφισβητεί τη σημασία του μέτρου αυτού, τόσο για τα ακίνητα όσο και για την προστασία του περιβάλλοντος.
Κάθε κτίριο πλέον αποκτά «ενεργειακή ταυτότητα», στην οποία αποτυπώνονται τα ενεργειακά του χαρακτηριστικά, αλλά και χρήσιμες συμβουλές για τη βελτίωση της ενεργειακής του απόδοσης.
Η έκδοση ΠΕΑ δεν επιβαρύνει τους ενοικιαστές, διότι αποτελεί υποχρέωση του ιδιοκτήτη. Αντιθέτως, αποσκοπεί στη μείωση των δαπανών των νοικοκυριών για θέρμανση και ψύξη και στην καταπολέμηση της ενεργειακής «φτώχειας» από την άσκοπη σπατάλη, καθώς ο πολίτης γνωρίζει την ενεργειακή κατάσταση του κτιρίου που ζει ή εργάζεται και μπορεί να εκτιμήσει και το λειτουργικό ετήσιο κόστος για τη θέρμανση και τον δροσισμό.
Με το ΠΕΑ τα κτίρια κατατάσσονται σε ενεργειακή κατηγορία (από Α+ έως Η) και εύκολα μπορεί κάποιος να αντιληφθεί εάν το κτίριο είναι ενεργοβόρο ή όχι (δηλαδή, εάν απαιτεί πολλά χρήματα για την εξυπηρέτηση των ενεργειακών του αναγκών, όπως η θέρμανση, η ψύξη, η παραγωγή ζεστού νερού και ο φωτισμός).
Ετσι, δίνεται η δυνατότητα στην κτηματαγορά να προσαρμοσθεί ως προς την τιμή μίσθωσης ή πώλησης των ακινήτων, το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων, αλλά και ως προς την αντικειμενική αξία τους, ανάλογα με την κατάταξή τους σε ενεργειακή κατηγορία και στην Πολιτεία να γνωρίσει την ενεργειακή κατάσταση των κτιρίων της χώρας.
4,5 εκατ. κτίρια
Το κτιριακό απόθεμα της χώρας ανέρχεται σε 4,5 εκατ. οικιστικές μονάδες. Μέχρι το 2000 έχουν κατασκευαστεί περίπου 3,9 εκατ. ακίνητα.
Πριν από το 1980 έχει κτιστεί το 69% του κτιριακού αποθέματος της χώρας.
Πριν από το 1945 κατασκευάστηκαν περίπου 600.000 οικιστικές μονάδες, την περίοδο 1946-1980 κατασκευάστηκαν 2.164.072 και την περίοδο 1981-2000 έγιναν 1.220.755 οικιστικές μονάδες.
Το 1980 είναι κρίσιμη χρονιά, καθώς τότε τέθηκε σε ισχύ ο νέος θερμομονωτικός κανονισμός. Σύμφωνα με εκτιμήσεις του υπουργείου Ανάπτυξης, μόλις το 30% των κατοικιών είναι κατάλληλα μονωμένα.
Ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου
Η αμοιβή του Ενεργειακού Επιθεωρητή
Το Πιστοποιητικο Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) εκδίδεται από Ενεργειακούς Επιθεωρητές, εγγεγραμμένους στο σχετικό Μητρώο του ΥΠΕΚΑ, τα στοιχεία των οποίων έχουν συμπεριληφθεί σε καταλόγους που είναι αναρτημένοι στην κεντρική σελίδα του ΥΠΕΚΑ (www.ypeka.gr) , στην ιστοσελίδα www.buildingcert.gr, καθώς και στα ΚΕΠ. Η ελάχιστη αμοιβή του Ενεργειακού Επιθεωρητή για την έκδοση ΠΕΑ είχε καθοριστεί, σύμφωνα με το Π.Δ. 100/2010 (ΦΕΚ 177 Α΄), ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου, ως εξής:
Στα δύο (2) ευρώ το τετραγωνικό μέτρο με ελάχιστη αμοιβή τα 150 ευρώ για κάθε διαμέρισμα.
Στο ένα (1) ευρώ το τ.μ. με ελάχιστη αμοιβή τα 200 ευρώ για ολόκληρη την πολυκατοικία.
Στο ενάμιση (1,5) ευρώ το τ.μ. με ελάχιστη αμοιβή τα 200 ευρώ για τις μονοκατοικίες.
Για άλλη χρήση του ακινήτου όταν η επιφάνεια είναι έως 1.000 τ.μ., η αμοιβή είναι 2,5 ευρώ το τ.μ. (ελάχιστη αμοιβή 300 ευρώ), ενώ για επιφάνεια μεγαλύτερη από 1.000 τ.μ., για τα πρώτα 1.000 τ.μ. η αμοιβή είναι 2,5 ευρώ/τ.μ. και για τα υπόλοιπα τ.μ., η αμοιβή είναι 1,5 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, στο πλαίσιο της απελευθέρωσης των κλειστών επαγγελμάτων, οι αμοιβές και των Ενεργειακών Επιθεωρητών διαμορφώνονται ελεύθερα (κατόπιν διαπραγμάτευσης) και οι παραπάνω αποτελούν τις «νόμιμες αμοιβές», βάσει των οποίων υπολογίζονται οι εισφορές και κρατήσεις.
Ανακατατάξεις
Βαθμολογούνται και οι τιμές
Το ενεργειακό πιστοποιητικό έρχεται να αλλάξει ριζικά την κτηματαγορά. Εκτιμάται δε ότι τα παλαιά κτίρια που θα καταταγούν στις χαμηλές βαθμίδες (υπάρχουν 9 βαθμίδες από Α έως Η) της ενεργειακής απόδοσης, θα τύχουν γενικής απαξίωσης από την ίδια την αγορά. Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, τα επόμενα χρόνια αναμένεται να πέσουν δραματικά οι αξίες πώλησης και τα ενοίκια σε ακίνητα που βαθμολογούνται κάτω από τη βάση από τους επιθεωρητές και των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν θα προχωρήσουν στην αναβάθμισή τους. Τα κτίρια αυτά είτε θα πωλούνται φθηνότερα είτε θα ενοικιάζονται σε χαμηλότερες τιμές. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο 100 τ.μ. στο Παγκράτι που παίρνει καλό βαθμό στην επιθεώρηση θα μπορεί να ενοικιαστεί προς 500 ευρώ τον μήνα. Ιδιας επιφάνειας διαμέρισμα, στην ίδια περιοχή αλλά με χαμηλή ενεργειακή απόδοση, εκτιμάται ότι μπορεί να ενοικιαστεί ακόμη και 100 ευρώ τον μήνα λιγότερα.
Εξαιρέσεις
Επτά μισθώσεις χωρίς πιστοποιητικό
Από την έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού εξαιρούνται οι:
1. Νέες μισθώσεις κτισμάτων συνολικής επιφανείας κάτω των 50 τ.μ.
2. Παρατάσεις παλαιών μισθώσεων με τον ίδιο υφιστάμενο μισθωτή.
3. Τροποποιήσεις όρων υφισταμένων μισθώσεων.
4. Μισθώσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.
5. Μισθώσεις κτιρίων για βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια και παρασκευαστήρια.
6. Μισθώσεις κτιρίων για πάρκινγκ βενζινάδικα και πλυντήρια αυτοκινήτων.
7. Μισθώσεις κτιρίων για αποθήκες ή στέγαση ζώων.

ΠΗΓΗ: Έθνος